Haalbaarheidsstudie: ontwerpend onderzoek (deel 3)

Fasering & Budget

Fasering

Eén van de vereisten bij aanvang van deze studie was om de uitvoeringswerken gefaseerd te kunnen uitvoeren. Het gebouwencomplex is door zijn bouwhistoriek vrij eenvoudig op te delen in 3 zones.

Een eerste zone is de voorbouw: in feite het Café en de bovenliggende verdiepingen.
Een tweede zone is de achterbouw: de voormalige feestzaal of de huidige zalen 1, 2, 3 en de dakverdieping.
Een derde zone is het Burgerwoonhuis no3. dat de huidige inkomzone vormt.

Afhankelijk van de uitkomst van het funderingsonderzoek is het mogelijk om de uitvoering op te delen in 2 of 3 fasen. Zie bijhorende schema`s en toelichting.

Mogelijke fasering renovatiewerken Sphinx

OPTIE I: 1 fase

indien er gekozen wordt voor geen fasering, sluit de cinema tijdelijk en zal de uitvoeringsfase het kortst zijn. Geschatte duur uitvoering: 18-20 maanden.

OPTIE II: 2 fasen

Indien er gekozen wordt voor fasering, kan de cinema open blijven, zij het tijdelijk met mindere capaciteit.

Fase 1: renovatie van de gebouwdelen aan de Van Stopenbergstraat en de nieuwbouw op het dak. Na deze fase zijn 5 nieuwe zalen gereed en zijn de huidige 2 kleine nog actief. Geschatte duur uitvoering: 14-16 maanden.

Fase 2: het café zou kunnen plaats nemen in de Foyer (pop-up opstelling) of op de 1e verdieping. De 5 zalen zijn bereikbaar via het Atrium. Aandacht: capaciteit en gebruik in overleg met de brandweer. De gebouwdelen aan de Sint-Michielshelling worden gerenoveerd en gerestaureerd. Op het einde van deze fase de overgangs zones. Geschatte duur uitvoering: 8-10 maanden.

OPTIE III: 3 fasen

ONDER VOORBEHOUD: Enkel indien het funderingsonderzoek gunstig uitvalt, is het mogelijk om in 3 fasen te renoveren. Op die wijze kan de cinema tijdelijk actief blijven met de meeste capaciteit (zaal 3)—indien zinvol in vergelijking met optie II.

Fase 1: renovatie van de onstluiting van de cinemazalen, het atrium. Het café kan blijven functioneren, evenaals de kleine zalen 4 en 5, en zaal 3. Allen bereikbaar via de marmeren trap. Geschatte duur uitvoering: 8-10 maanden.

Fase 2: analoog aan de eerste fase van optie II.

Fase 3: analoog aan de tweede fase van optie II.

De uitvoeringsperiode in 3 fasen zal het langst zijn.

Aandachtspunten:

De technieken kunnen in principe met de faseringsvoorstellen volgen, echter zal rekening gehouden dienen te worden met tijdelijke elektrische borden, eventueel stookplaats en andere voorzieningen.
Het resultaat van het funderingsonderzoek is nog niet bekend,
De faseringen dienen in overleg met Stad Gent en de brandweer overlegd te worden.

Optie 1 of 2 lijken meest voor de hand liggend, afhankelijk van de mogelijkheden van de cinema Sphinx zelf, de globale planning en budget.

Verder kan er onderzocht worden of er tijdelijk andere zalen beschikbaar zijn in de omgeving. Verschillende potentiele ideeën zijn aanbod gekomen. Mogelijk kan de stad Gent hier ook aan bijdragen.

Planning

Het voorkeursmodel geeft het Programma van Eisen weer en kan als start dienen voor een multidisciplinaire architectuuropdracht. Van zodra een omgevingsvergunning verkregen is (twee jaar geldig), kan de aanbesteding en uitvoering ingepland worden.
Het is aan te bevelen de asbestsanering voorafgaandelijk de werken te doen—of zelf vroeger.

Subsidies

Het gebouwencomplex is opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed, maar is (nog) niet vastgesteld als beschermd monument.

Dit betekent dat het niet aanmerking komt voor een Erfgoedpremie. Wel voor een Erfgoedlening. De voorwaarden voor deze lening staan vermeld op de website van Vlaio.
Op dit moment is het mogelijk om voor renovatiewerken een lening te krijgen van € 25.000 tot € 250.000. Er wordt een eigen inbreng verwacht van minimaal 20% van de totale investering. De intrestvoet bedraagt 1% en de looptijd bedraagt 3 tot 20 jaar.

De Stad Gent wil bijdragen aan de restauratie van waardevol bouwkundig patrimonium in de stad. De waardevolle, niet als monument beschermde gebouwen dragen, danzij hun vaak bijzondere vormgeving en gedetailleerde uitwerking bij aan het architecturale beeld van de stad. De stad Gent heeft voor deze gebouwen een subsidiereglement opgesteld. Het gebouwencomplex Sphinx valt hieronder.

Extract van de het subsidiereglement, goedgekeurd door de gemeenteraad o 14.12.2020:

“Artikel 5. Subsidiebedrag
§ 1. De subsidie bedraagt maximaal 35.000 euro per gebouw en wordt als volgt berekend:
a. 40% op het totaal van bewijsbare uitgaven en kosten, inclusief erelonen, van de restauratiewerken voor gevels en daken die zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein.
b. 25% op het totaal van bewijsbare uitgaven en kosten inclusief erelonen van de restauratiewerken voor gevels en daken die niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein en waarbij ook de gevel, zichtbaar van op het openbaar domein, gerestaureerd wordt.
§ 2. De subsidie kan vermeerderd worden met 10% en tot een maximum van 38.500 euro, voor waardevolle gebouwen binnen impulsgebieden voor onroerend erfgoed.”

De subsidie dient tesamen met de omgevingsaanvraag ingediend worden.

In de volgende fase dient verdere detaillering en uitwerking van de renovatie en restauratie van de site Sphinx uit te wijzen of aan de voorwaarden voldaan wordt en of dit zinvol is.

De subsidie is cumuleerbaar met de “subsidie voor de Renovatie en verfraaiing van handelspanden”. Het subsidiebedrag hier is maximaal 5000 euro.

Verder zijn er nog subsidies van de stad Gent voor groendaken, energiebesparende maatregelen en dergelijke. Dit dient verder onderzocht. Hetzelfde geldt voor de toepassing van een ecologiepremie of andere tegemoetkomingen van de Vlaamse Overheid of distributienetbeheerder.

Noot: subsidies i.v.m. cultuur activiteiten zijn hier niet opgenomen.

Budget

In de huidige situatie bedraagt het gebouw ca. 2370m2 bruto oppervlakte (bvo). Na renovatie bedraagt het gebouw 2760 m2 bvo. De site wordt uitgebreid met ca. 300 m2 bvo. Dit betreft voornamelijk het invoegen van de tussenverdieping van ca. 200m2 in de voormalige zaal 1. De overige m2 zijn besteed in het atrium, de kelder en het dak.

Om een gespecificieerde raming te maken zijn er op dit moment nog te veel onbekenden: te denken aan het funderingsonderzoek, ander destructief onderzoek om de feitenlijke opbouw te kennen van vloer- en gevelpaketten, nog te maken ontwerp- en materiaalkeuzes, bouwfysische studies, nog nader te bepalen restauratie aanpak enzoverder.
Wel is het mogelijk een inschatting te maken op basis van ervaring van het ontwerpteam. Rekening houdend met een normaal afwerkingsniveau voor een publiek gebouw (geen luxe of high-end afwerkingen) wordt vandaag een benodigde bouwbudget ca. 4 à 5 miljoen euro excl. BTW en excl. erelonen ingeschat onder voorbehoud van de uitkomst van het funderingsonderzoek, bespreking en uitwerking brandstrategie met brandweer en bouwfysisch onderzoek.
Met bouwbudget wordt bedoeld de bouwkosten voor de bouwkundige werken inclusief constructie, liften en gevels, voor de technieken, voor de akoestische en bouwfysische voorzieningen. Los meubilair, caféinrichting en bioscoop specifieke inrichting is hier niet in meegerekend.

Het is een stevig bouwbudget om de nodige ambities waar te maken en om het gebouw gereed te maken voor de volgende generaties. Er wordt de aandacht op gevestigd dat het gebouwencomplex sinds de jaren ‘70 niet meer is gerenoveerd—op het uitzondering van zaal 5 en het café—en dat mede daardoor een (grondige) renovatie zich op dringt.

[Auteurs van de inhoud op deze pagina: MEET OYO in opdracht van Screensaver]

Lees verder.