Haalbaarheidsstudie: analyse (deel 1)
Context
Juridische context
De site ligt in het gewestplan ‘GENTSE EN KANAALZONE’ (K.B. 14/09/1977): WOONGEBIED MET CULTURELE, HISTORISCHE EN/OF ESTHETISCHE WAARDE. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Op het KADASTERPLAN is het gebouwencomplex terug te vinden als Gent, 3e Afdeling, Sectie C, 0100/00G000 en 0100/00K000.
Context onroerend erfgoed
De site bestaat uit twee Burgerhuizen no. 3 en no. 4. Beide zijn aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed. De vaststelling is geldig sinds 14.09.2009. Specifiek betreft dit ID 25837 (no. 3) en 25838 (no. 4).
Herenhuis | Inventaris Onroerend Erfgoed - Sint-Michielshelling no.3:
“Breedhuis van zes traveeën met drie bouwlagen onder schilddak (leien), gebouwd circa 1912 volgens de bouwaanvraag van een huis in de Lange Munt van 1705 (zie jaartal op schouw); heden in twee panden verdeeld; links met toegang tot “ciné Plaza”.
Bak- en hardstenen gebouw, horizontaal belijnd door cordons en gekornist hoofdgestel met bekronende opengewerkte attiek met pijnappels en obelisken. Gekoppelde kruiskozijnen, met bekronend driehoekig fronton en balustrade in de tweede en vijfde travee van de bel-etage; panelen en bloemfestoenen op de borstweringen.
Gewijzigde begane grond.”
Herenhuis | Inventaris Onroerend Erfgoed - Sint-Michielshelling no.4:
"Breedhuis van zes traveeën met drie bouwlagen onder schilddak, gebouwd circa 1912 volgens de bouwaanvraag van een huis in de Lange Munt van 1705; heden in twee panden verdeeld. Bak- en hardstenen gebouw, horizontaal belijnd door cordons en gekornist hoofdgestel met bekronende opengewerkte attiek met pijnappels en obelisken."
Stedenbouwkundige context
In het voorjaar van 2021 werd voor het gebouwencomplex de Sphinx een visienota opgesteld. De nota werd opgesteld in samenwerking met de Dienst Stedenbouw & Ruimtelijke Planning, Dienst Stadsarcheologie & Monumentenzorg en Dienst Economie. De overkoepelende visienota heeft als leidraad gefunctioneerd voor het haalbaarheidsonderzoek, dat op regelmatige tijdstippen besproken werd met bovenvermelde diensten.
Belangrijk om aan te stippen is dat het gebouwencomplex een architecturale, esthetische, historische en sociale erfgoedwaarde heeft.
Het gebouwencomplex vertegenwoordigt de tijdsgeest van begin 20e eeuw én belangrijke fysieke aspecten van de oorspronkelijk gebouwen zijn nog steeds aanwezig: de hoofddraagstructuur, alsook de houten roosteringen en daken zijde Korenmarkt en enkele waardevolle interieurelementen. (Deze worden uitgebreid toegelicht in het bouwhistorisch onderzoek, zie verder).
De nota vermeldt: “De oorspronkelijke functie en visie van het gebouw kaderen in de architecturale aanpak en stedenbouwkundige aanleg kenmerkend voor de periode voorafgaande aan de wereldtentoonstelling van 1913. Deze visie wordt nog steeds weerspiegeld in het gebouw.”
De visienota geeft heldere bebouwings- en bestemmingsmogelijkheden aan, gebaseerd op de structuurvisie “RUIMTE VOOR GENT, BESTAANDE STADREGIONALE KNOOPPUNT SR01 (SITE KOBRA)” en de visienota “DETAILHANDEL EN HORECA 2018-2023”.
Beknopte samenvatting:
- (deels) slopen is niet aanvaardbaar.
- enkel de later toegevoegde dakverdieping komt voor vervanging in aanmerking.
- een eventueel nieuw dakvolume dient teruggetrokken zijn ten opzichte van de straatgevel, het mag niet zichtbaar zijn vanaf de Korenmarkt.
- de structuur van de voormalige feestzaal met ‘marmeren ingang’ via de Sint-Michielshelling dient behouden te blijven.
- de gevels aan de Sint-Michielshelling en Van Stopenberghestraat moeten integraal behouden blijven. Herstel is wenselijk, met aandacht voor de ramen/raamopeningen op de eerste verdieping en het gelijkvloers.
- enkel de bioscoopingang kan verbouwd worden.
- geen residentiële invulling op plintniveau, wel andere gelijkvloerse economische activiteiten of gemeenschapsvoorziening zolang ze zichtbaar zijn en de etalageplint behouden blijft (levendige plint).
- herbestemming naar een volledig residentiële functie boven de plint is niet in overeenstemming met de voorliggende visienota.
- behoud van de ruimte van de feestzaal en de grootste bioscoopzaal is noodzakelijk. Een culturele functie, behoud van de cinema of een andere publieksgerichte functie, ligt voor de hand.
- verwevenheid met economische activiteiten en voorzieningen zijn wenselijk. Eventuele gedeeltelijke invulling van kantoren / co-workingspaces zijn wenselijk.
- in elk geval moet de sociale waarde van het gebouw aanwezig blijven bij een herbestemming.
Bijkomende documentatie
Inhoud van de originele mail "Mogelijkheidsonderzoek Sint-Michielshelling 3-4" met de visienota:
Beste,
Onderstaand kan u de visienota terugvinden wat betreft de bebouwings- en bestemmingsmogelijkheden voor het pand Sint-Michielshelling 3-4.
Deze nota werd opgesteld in samenwerking met de Dienst Stedenbouw & Ruimtelijke Planning, Dienst Stadsarcheologie & Monumentenzorg en Dienst Economie.
- Juridische context
Het gebouwencomplex is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud. De panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 92048 en 92472). Zie Burgerhuis | Inventaris Onroerend Erfgoed en Burgerhuis | Inventaris Onroerend Erfgoed.
- Erfgoedwaardering
De opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuurhistorische waarde van het gebouwencomplex.
Archiefonderzoek en plaatsbezoek wezen uit dat de panden verschillende verbouwingsfasen kenden. Beide gebouwen langs de Sint-Michielshelling en het bouwvolume langs de Jan Van Stopenberghestraat werden opgetrokken in 1912. Sint-Michielshelling 3 werd opgetrokken als 2 woningen met een volume grenzend aan de Van Stopenberghestraat. Sint-Michielshelling 4 werd opgetrokken met cafés en winkelpand aan de Sint-Michielshelling en een feestzaal en vergaderzalen aan de Van Stopenberghestraat. De gelijkvloerse verdieping onder de feestzaal bevatte vergaderzalen en liep ook onder één van beide woningen door. De beide woningen werden verbouwd in functie van de wijziging van de feestzaal tot bioscoop. Vooral de verbouwingen van de jaren 1928 (door Geo Henderick) en 1976 bracht interne wijzigingen teweeg.
De oorspronkelijke verdeling tussen de panden aan de Sint-Michielshelling en de feestzaal/bioscoopzaal bleef behouden. Van de panden zijde Sint-Michielshelling bleven de gevels, het dak, de houten roosteringen van de vloeren en de inkomhal achter de rechtse travee behouden. Ook de gevel in de Van Stopenberghestraat bleef behouden: de linkse travee werd verhoogd en er werden beperkte wijzigingen aan de gevelopeningen op de gelijkvloerse verdieping uitgevoerd. De oorspronkelijke vensters van de feestzaal zijn nog aanwezig maar worden geblindeerd door rolluiken. Het dak van de feestzaal / bioscoopzaal werd vervangen door een 20ste-eeuwse bouwlaag zonder erfgoed- of architecturale waarde. In de kelder onder de feestzaal / bioscoopzaal bleef een granitovloer bewaard die hoogstwaarschijnlijk dateert van de bouwfase 1928.
Deze behouden gevels, daken en structurele onderdelen van het complex en de waardevolle interieurelementen bepalen eveneens de erfgoedwaarde. Het behoud van de gevel en structuur van de feestzaal is onlosmakelijk verbonden met de oorspronkelijke functie en herbestemming van het pand en bepaalt mee de historische en sociale waarde. Een onroerend goed heeft sociale waarde als het in de hedendaagse gemeenschap nog een actief, overgeleverd sociaal gebruik heeft of gemeenschapsvormend is blijven werken. De oorspronkelijke functie en visie van het gebouw kaderen in de architecturale aanpak en stedenbouwkundige aanleg kenmerkend voor de periode voorafgaande aan de wereldtentoonstelling van 1913. Deze visie wordt nog steeds duidelijk weerspiegeld in het gebouw.
Het gebouwencomplex heeft een architecturale, esthetische, historische en sociale waarde.
- Visie
Bebouwingsmogelijkheden
Sloop van delen van of van het volledige gebouwencomplex is omwille van de bovenvermelde erfgoedwaarde niet aanvaardbaar.
Enkel de later toegevoegde teruggetrokken bouwlaag zijde Van Stopenberghestraat komt voor vervanging in aanmerking.
Deze eventuele vervanging moet ondergeschikt blijven aan de bouwvolumes langs de Sint-Michielshelling: een nieuw dakvolume mag niet hoger reiken dan de dakvolumes aan de Sint-Michielshelling en mag niet zichtbaar zijn vanaf de Korenmarkt. Dit eventuele nieuwe dakvolume moet ook teruggetrokken ten opzicht van de straatgevel worden voorzien.
De structuur van de oorspronkelijke feestzaal, de volumes aan de Sint-Michielshelling met de inkomhal rechts en de indeling van de hoofdvolumes (met inbegrip van de vloeren) aan de Sint-Michielshelling zijn essentiële kenmerken die behouden moeten blijven. De gevels aan de Sint-Michielshelling en Van Stopenberghestraat moeten integraal behouden blijven. Enkel de huidige bioscoopingang kan worden verbouwd om beter afgestemd te worden op de oorspronkelijke architectuur. Een herstel van de gevel Van Stopenberghestraat van de eerder gewijzigde gevelopeningen gelijkvloerse verdieping is wenselijk. Ook het herstel van de ramen van de oorspronkelijke feestzaal is wenselijk.
Bestemmingsmogelijkheden:
- Algemeen:
Volgens de structuurvisie “Ruimte voor Gent” is de aanvraag gelegen in het bestaande stadsregionale knooppunt SR01 (Site KoBra) in de binnenstad.
Een stadsregionale knooppunt wordt in de visienota als volgt omschreven: "Een stadsregionaal knooppunt onderscheidt zich van andere knooppunten door de stadsregionale schaal van het mobiliteitsnetwerk en de bovenstedelijke functies die zich er bevinden. Het zijn stedelijke knooppunten met een aantal extra's waardoor de aantrekkingskracht groter is en er dus een ruimer publiek, ook van buiten Gent, gebruik van maakt."
We kiezen in dit knooppunt resoluut voor activiteiten met stadsregionale uitstraling waarvoor netwerken noodzakelijk zijn. We streven hier naar een mix aan functies met een zeker publiekstrekkend karakter. In de stadsregionale knooppunten in de binnenstad ligt de nadruk op vlak van bestemmingen op werk en voorzieningen. De huidige invulling ( Sphinx cinema en café) betreft in hoofzaak een horeca-functie en een culturele voorziening. De huidige bestemming sluit aan op de bestaande visie en het behoud ervan wordt gestimuleerd. De huidige uitbaters hebben bovendien reeds te kennen gegeven Sphinx cinema en café verder te willen uitbaten.
Conform de visienota “detailhandel en horeca 2018-2023” ligt het pand bovendien in het kernwinkelgebied van Gent. In kernwinkelgebied staat kernversterking centraal met de nodige aandacht voor verweving (wonen, werken, winkelen en vrije tijd). Dit kernwinkelgebied is een gebied met een voldoende grote concentratie van winkels en horeca, en een bovenlokale aantrekking. Via stedenbouwkundige voorschriften en een flankerend beleid wordt kleinhandel in dit gebied gestimuleerd en een levendige plint nagestreefd. Panden die op heden een economische gelijkvloerse functie hebben kunnen daarbij niet worden omgevormd tot wonen. Op heden betreft de invulling een economische activiteit. De omvorming van een economische functie naar een residentiële invulling op plintniveau vormt conform deze visie geen optie.
Een omvorming naar een andere gelijkvloerse economische activiteit of gemeenschapsvoorziening (maakatelier, kantoren, …) is mogelijk als het om een zichtbare economische activiteit gaat en de etalagelijn niet wordt onderbroken (principe levendige plint). Bij het onderzoek naar andere invullingen moet bovendien het behoud van de bestaande erfgoedwaarden voorop staan. In elk geval moet de sociale waarde van het gebouw aanwezig blijven bij een herbestemming van het complex.
Wat betreft de overige bouwlagen dienen eventuele nieuwe bestemmingen verenigbaar te zijn met de bestaande erfgoedwaarden. Noodzakelijke is het behoud van de ruimte van de feestzaal en de grootste bioscoopzalen. Hier ligt het behoud van de huidige functie of een ander publieksgerichte en/of culturele functie meer voor de hand. Het gebouw leent zich niet voor een volledige herbestemming door residentiële functies. De densiteit voor wonen zit in de deelruimte binnenstad bovendien reeds aan zijn limieten. We verdichten niet verder met bijkomende woongelegenheden, maar zetten in op het optimaliseren van bestaande gebouwen en ruimtes om deze beter te benutten en te verweven met economische activiteiten en voorzieningen met respect voor de eigenheid, de beeldkwaliteit en het erfgoed die bijdragen tot de beleving van de historische kern. Wonen kan dus zeker, maar eerder via een herconfiguratie van de bestaande woonvormen in het pand.
Een eventuele (gedeeltelijke) invulling met kantoren past binnen de visie kantoren in de binnenstad. We willen kantoren zoveel mogelijk verweven op goed bereikbare locaties binnen de stedelijke ruimte. De volledige binnenstad en de ruimtelijke knooppunten in de groeistad zijn locaties met potenties. We willen de trend keren dat de weinige nog bestaande kantoor- of andere niet-woongebouwen stelselmatig monofunctioneel worden omgevormd naar wonen. Niet woongebouwen zijn ideale plekken om kantoren in de binnenstad (bijvoorbeeld in de vorm van co-workingspaces) weer te promoten.
Eventuele ontwerpvoorstellen en of verdere vragen m.b.t. de bestemmings- en ontwikkelingsmogelijkheden van het pand mogen doorgestuurd worden naar Balie Bouwen.
Gelieve deze vragen te richten aan Django Waterschoot (de aangewezen omgevingsambtenaar voor dit dossier).
Met vriendelijke groeten,
Django Waterschoot (hij/hem)
Omgevingsdeskundige
Team Begeleiden en Beoordelen
Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Stad Gent –Departement Stedelijke Ontwikkeling
Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent
Postadres: Stadhuis, Botermarkt 1, 9000 Gent
Algemeen nummer: 09 266 79 50
Internet: www.stad.gent
[Auteurs van de inhoud op deze pagina: MEET OYO in opdracht van Screensaver; visienota: Stad Gent]
Haalbaarheidsstudie
- Inleiding
- Analyse
- Ambitievorming
- Ontwerpend onderzoek
- Conclusie